A compra de um imóvel é algo que requer disciplina, organização e planejamento. Mesmo com esses cuidados, imprevistos acontecem, fazendo com que o mutuário fique inadimplente com as prestações e corra o risco de ver o sonho da casa própria ir por água abaixo. Recentemente, seguindo entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a Justiça Federal de Minas Gerais concedeu três decisões liminares em favor de associados da Associação dos Mutuários da Habitação (ABMH), dando a eles o direito de quitarem seus débitos até a data do leilão.
Há alguns anos, aqueles que recorrem a financiamentos da Caixa Econômica Federal, por exemplo, são obrigados a optar pelo sistema de alienação fiduciária (Lei 9.514/97). Nesse sistema, caso o mutuário atrase com o pagamento de uma prestação ou mais, a instituição financeira pode notificar o mutuário para quitar o débito, num prazo de 15 dias. Ultrapassado esse período, o banco simplesmente transfere a propriedade do imóvel para seu nome. A partir daí, mesmo que o devedor consiga o dinheiro, não existe possibilidade de pagar a dívida, como informa presidente da ABMH, Lúcio de Queiroz Delfino. “Embora seja obrigatória, muitas vezes o mutuário não recebe a notificação pessoal, para quitar a dívida; assim, quando o descobre o problema, já é tarde demais”, relata.
Ele ainda dá mais detalhes a respeito da alienação fiduciária. “Nela, o mutuário transfere os direitos inerentes à propriedade ao banco, que tem o direito de reaver esse imóvel através da via extrajudicial (cartório) em caso de inadimplência. Quando isso ocorre, o procedimento de consolidação da propriedade e a venda do bem se dão em duas etapas. A primeira consiste em uma notificação feita pelo cartório onde o imóvel está registrado e a segunda é a levada desse bem a leilão.”
De acordo com Delfino, a notificação feita pelo cartório concede ao mutuário um prazo de apenas 15 dias para quitação do débito. “Ocorre que, muitas vezes, esse prazo, por ser exíguo, não é suficiente para o mutuário levantar o dinheiro. É importante salientar que, apesar de o banco retomar esse imóvel, ele não pode simplesmente incorporar esse bem ao seu patrimônio. Necessariamente, o banco deve levar esses imóveis a leilão público.”
A grande dificuldade encontrada pelos mutuários consistia na tentativa de pagamento da dívida após vencido o prazo de 15 dias assinalado na notificação do cartório e antes da ocorrência do leilão. “Muitas vezes, os mutuários conseguiam o dinheiro após os 15 dias da notificação e o banco já não aceitava o pagamento da dívida, mesmo que o imóvel não tivesse sido leiloado. O Tribunal Regional Federal (TRF) também entendia que era impossível requerer o pagamento após esse prazo”, completa o presidente da ABMH.
A grande modificação trazida pelas recentes decisões do STJ beneficia os mutuários, pois o entendimento é de que, apesar da consolidação da propriedade ocorrer após o prazo de 15 dias decorridos da notificação cartorária, o procedimento de execução somente se finaliza com a realização do leilão, como explica Lúcio Delfino. “Assim, não tendo o procedimento sido finalizado, não é justo nem legalmente válido impedir o pagamento da dívida pelo mutuário.”